Il s’agit ici de vendre par appartements un immeuble entier entraînant sa mise en copropriété. Pour la réalisation des ventes, le propriétaire de l’immeuble doit dresser un état descriptif de division et rédiger un règlement de copropriété. Dans le cas où l’immeuble a plus de quinze ans, un diagnostic technique est obligatoire. Il sera remis aux acquéreurs potentiels.
La préemption locative dans une vente « à la découpe »
Le propriétaire peut soit proposer des logements occupés soit attendre que les baux en cours arrivent à terme pour et vendre ainsi des appartements libres. Il peut aussi envisager de mixer les deux options. La vente de logements libres soumet le propriétaire au formalisme de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cas de logement occupé, les locataires bénéficient du droit de préemption. Ainsi, le locataire qui accepte l’offre dispose de deux mois pour signer l’acte de vente définitif ou de quatre mois s’il finance l’acquisition avec un crédit immobilier. Par ailleurs, le propriétaire a l’obligation transmettre une nouvelle offre aux locataires s’il souhaite modifier les conditions de vente de l’appartement précise le support pour la vente d’un bien immo lesclesdumidi.com. Le locataire qui rejette la seconde offre conserve son bail jusqu’à son terme, et ce, sans aucune révision des conditions dont il est assorti. Pour sa part, le propriétaire peut continuer à vendre l’appartement loué ou attendre la fin du bail pour signifier au locataire un simple congé pour vente.
Le formalisme spécifique
Les sociétés immobilières ainsi que les propriétaires dits institutionnels (par exemple les sociétés d’HLM), doivent se soumettre à un formalisme imposé par l’accord collectif du 9 juin 1998. Au terme de cet accord, le bailleur qui se lance dans la mise en vente de plus de dix logements dans un même immeuble doit se réunir les associations de locataires représentatives afin de déterminer avec elles les modalités de l’information future des locataires. Si telles associations de locataires n’existent pas, le bailleur informera les locataires, et ce, dans les plus brefs délais. Il profitera de l’occasion pour leur communiquer des informations susceptibles de leur faire comprendre sa décision. Dès lors que le propriétaire est prêt à rendre public son projet de vente, il en informe les locataires concernés – sans distinction de la date d’expiration de leur bail respectif- avant de les convier à une réunion spéciale pour en discuter. Le propriétaire doit aussi présenter par écrit – à titre indicatif – à chaque locataire les modalités de la vente. Notez toutefois que cette information écrite n’est pas une offre de vente, car le vendeur dispose d’un délai de 3 mois pour envoyer aux locataires l’offre de vente. C’est une fois cette étape franchie qu’un congé pour vente est envoyé aux locataires, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. À souligner que le bailleur qui préfère vendre les appartements occupés à la fin des baux doit également faire des offres de vente.
La vente à la découpe n’est pas une pratique encore tout à fait courante chez les propriétaires d’immeubles. Cela se produit en général suite à des difficultés financières.
Article rédigé par lesclesdumidi.com, site d’annonces immobilières dans le Sud de la France.