Lorsqu’un bailleur désire vendre son bien immobilier, ou un local suite à la division d’un immeuble, il doit donner congé au locataire 6 mois minimum avant que le contrat de location n’arrive à terme. À l’issue de cette démarche, la notification de congé vaut offre de vente. Il en résulte que le locataire est prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels s’il souhaite acheter l’appartement en respectant les conditions stipulées dans la notification. C’est cette prérogative accordée au locataire qui est désignée par droit de préemption. Seules les catégories de personnes suivantes bénéficient de ce droit : les locataires qui font du logement soit leur habitation principale soit une habitation mixte professionnelle (À noter que les biens attenants à l’appartement font également l’objet d’un droit de préemption locative), les locataires – personne physique- dont le contrat de bail s’étale sur au minimum 3 ans et les SCI – personne morale – ayant conclu un bail minimum de 6 ans. Ce droit ne s’exerce pas dans trois cas : le locataire possède un contrat de bail saisonnier ou meublé, le nouveau propriétaire continue de signer avec le locataire déjà présent dans l’appartement, l’appartement est cédé à un parent jusqu’au troisième degré.
Les modalités d’application du droit de préemption du locataire
Le congé doit être adressé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception ou être signifié par huissier. Il doit spécifier le prix et les conditions de la vente et contenir les cinq premiers alinéas de l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Le congé vaut offre de vente pendant les 2 premiers mois de la période de 6 mois précédant la résiliation du bail. C’est en effet la durée légale dont dispose le bailleur pour informer le locataire que le contrat de location n’est pas reconduit. Si le locataire refuse l’offre de vente dans les 2 mois, il doit quitter l’appartement. Au contraire, s’il accepte, il dispose de nouveau de 2 mois à compter de la réception du courrier pour conclure la vente. Ce délai passe à 4 mois si l’offre de vente prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt. Si ces deux derniers délais sont dépassés, l’acceptation de l’offre de vente est annulée. Par ailleurs, s’il arrive que l’une des conditions stipulées dans la notification soit révisée, le propriétaire envoie une seconde notification au locataire par lettre recommandée avec AR ou signifie le nouveau congé par acte d’huissier. Le locataire a alors droit à un délai d’un mois pour donner son accord à l’offre. Si c’est le cas, la loi exige que la conclusion de la vente se fasse dans les deux ou 4 prochains mois. Il faut enfin noter que le droit de préemption du locataire n’est pas valable lorsqu’il s’agit de contrats de location d’exception.