Vendre sa maison pour acheter un appartement : le crédit relais

Le principe du prêt relais est simple. Il sert à ce que le vendeur d’une maison puisse bénéficier de la somme qu’il percevra pour la vente de sa maison pour l’investir dans l’achat de son nouvel appartement. Une partie de cette somme sera alors attribué par la banque au vendeur sous la forme d’un prêt relais, c’est-à-dire un crédit où vous ne rembourserez que les intérêts. Vous serez alors dans l’obligation de solder votre emprunt une fois votre maison vendue. Selon les banques, vous pourrez obtenir jusqu’à 70 % de la valeur de votre maison à vendre pour acheter votre appartement.
Les prêts relais sont des crédits personnalisés qui tiennent en compte de tous vos frais : les frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus… Enfin, ces crédits sont des toujours de courte durée variant de un à deux ans.

Acheter votre appartement le même jour que la vente

C’est sûrement la solution la plus difficile à obtenir car il faut faire coïncider les deux évènements le même jour. Hors, il est rare qu’avec toutes les démarches administratives à faire concernant la vente de votre maison avec l’acheteur, que cette date puisse coïncider avec l’achat de votre appartement avec le vendeur. Cela peut prendre plus ou moins de temps, une des parties peut mettre plus de temps que l’autre à réunir les documents… Il est fréquent qu’il y ait des décalages de date donc de peur de vous retrouver à la rue, faites très attention à cela.

Faire une location en attendant de trouver votre appartement ou de vendre votre maison

Le troisième cas de figure consiste à faire une location durant le lapse de temps où votre maison sera en vente et ainsi récupérer l’argent nécessaire à l’achat de votre appartement. Dans ce cas là, l’argent de la vente pourra être placé et ainsi grossir légèrement jusqu’à que vous trouviez le bien immobilier qu’il vous fallait. Vous serez donc alors peut être obligé de louer un garde meuble pour votre mobilier le temps que la vente se fasse.

Que faire si ma maison n’est pas encore vendue mais que j’ai trouvé mon appartement

Deux possibilités s’ouvrent à vous, soit vous aurez recours au prêt relais pour l’achat de votre appartement, soit il ne vous reste plus qu’à prêcher la bonne étoile pour qu’un potentiel acheteur vous fasse signer un compromis de vente pour votre maison à vendre dans les plus brefs délais afin de vous retrouver financièrement.

Dans tous les cas de figures, nous vous conseillons donc de ne mettre en vente votre maison qu’une fois après avoir fait l’achat de notre nouvel appartement de peur de vous retrouver à la rue.

Quels sont les enjeux de la vente d’un appartement sans l’intermédiaire d’un agent immobilier ? Et comment réaliser la vente ?

Avantage et inconvénient d’une vente directe

Les frais d’une agence immobilière sont exorbitants. Ils représentent en général 5 à 10 % du prix du bien immobilier particulier. Là où ça devient gênant, c’est que ces frais augmentent le prix d’achat de l’appartement. Ce dernier sera donc moins attractif que ses concurrents. Il est manifeste qu’un acquéreur n’a d’œil que pour le prix final et ne cherchera pas à savoir s’il comprend ou non des frais d’agence. Vendre sans passer par une agence immobilière présente ainsi l’avantage de pouvoir proposer votre appartement à un prix légèrement inférieur à celui du marché sans grignoter sur votre éventuelle plus-value immobilière. Au final, vous êtes plus compétitifs que les propriétaires d’appartements similaires mis en vente par le biais d’une agence. Et pour le coup, vous vendrez plus rapidement. Toutefois, il faut garder à l’esprit que vendre un appartement sans agence n’est pas de tout repos. Cela implique un grand nombre de contraintes notamment temporelles, mais également une mobilisation de toute votre énergie. L’investissement personnel est plus que jamais de mise.

Comment optimiser les petites annonces ?

La première exigence lorsque vous souhaitez vendre seul votre appartement est de le rendre visible. Pour cela, vous avez à disposition de nombreux moyens, dont les trois suivants : déposer une annonce immobilière gratuitement sur un site internet pour l’achat appartement, distribuer de petits tracts dans les boîtes aux lettres du quartier et placarder des affiches dans les magasins. Les journaux gratuits de petites annonces constituent aussi un excellent moyen d’informer que votre appartement est à vendre. Enrichissez les annonces de belles photos soulignant le charme de votre appartement et dans lesquelles tous ses atouts sautent aux yeux. Par exemple, n’hésitez pas à photographier le balcon, la buanderie ou le garage. Enfin, dans la description, soyez le plus précis possible, par exemple en détaillant le nombre de pièces et en indiquant la surface de l’appartement.

Mettre en valeur l’appartement

La mise en valeur de votre appartement passera par un décor simple, mais efficace puisqu’il mettra incontestablement en avant tous ses atouts. Pendant la période des visites, la décoration de votre appartement a vendre doit être le plus neutre possible. Cela permettra aux visiteurs de se projeter dans les lieux en s’imaginant leur vie une fois installée. Si les pièces sont en désordre ou qu’elles sont exagérément personnalisées, il sera difficile pour le visiteur de laisser libre court à ses « rêveries ». Également, il est temps pour vous de réaliser les menus travaux en stand-by depuis un moment déjà : une moquette déchirée, un carreau brisé, une petite fuite de robinet, installer un radiateur electrique… ces petites anomalies donnent immédiatement un aspect négatif à une pièce et nourrissent l’hésitation de l’acheteur. Alors, n’hésitez pas à faire un investissement de quelques dizaines d’euros pour redonner une allure propre et accueillante à la pièce !

Disons le tout net : on est mieux servi que par soi-même, et à moindres frais en plus. Pourtant, si vous avez ne serait-ce qu’une once d’hésitation, optez pour une agence immobilière afin de vous éviter les faux pas !

Comme dans toute transaction commerciale, le prix d’un appartement est un élément lourd dans la conclusion de la vente. Voici trois erreurs à éviter.

Une offre déconnectée de la réalité

Savoir estimer le prix de vente de son appartement ou l’achat maison est nécessaire en immobilier, car la loi de la concurrence s’applique également en matière immobilière. Une estimation correcte du prix de l’appartement garantit une vente rapide puisqu’il a toutes les chances de trouver un acquéreur dans les semaines qui suivent sa mise en vente. En effet, les acheteurs potentiels suivent de prés le marché immobilier et sont à l’affût de la moindre offre alléchante. Ainsi, une proposition irréaliste aura vite raison de leur zèle. Par ailleurs, si le vendeur s’amuse à jouer au yoyo avec le prix de son appartement, il se décrédibilise, car il donne l’impression d’ignorer la valeur de son bien ! Il va de soit que toute personne désirant acheter un appartement lit assidument et régulièrement les détails des annonces immobilières. Ils ne mettront donc pas longtemps à noter les tendances sans cesse changeantes du prix d’un appartement spécifique.

Un prix élevé et stable fait fuir l’acquéreur

Si au bout de 6 mois un appartement n’a toujours pas trouvé preneur, c’est sûrement que son prix est trop élevé. Et ce n’est pas en augmentant encore plus ce prix que l’appartement sera vendu. Vous avez le même cas de figure pour la maison ou le terrain a vendre. Malheureusement, il n’est pas rare de rencontrer des vendeurs raisonnant ainsi décidés à tirer profit du moindre boom de l’immobilier. Au contraire, en révisant à la baisse le prix, le propriétaire attire l’attention des acheteurs dont le budget est inférieur à l’ancien prix. Ou encore, l’acquéreur qui surveillait l’appartement depuis un moment se manifeste enfin. Il faut noter que si le marché immobilier est en baisse, la valeur de l’appartement baisse également et à une vitesse fulgurante. Il est donc impératif que le vendeur adapte son offre, et ce, quasiment tous les mois. Un prix stable engendre une vente uniquement dans le cas où les prix de l’immobilier augmentent puisque le prix de l’appartement finit par correspondre à celui du marché. À condition toutefois que l’appartement ne fasse pas l’objet d’une surestimation.

Une baisse lente du prix engendre une vente à perte

Il est inutile de faire baisser lentement le prix de vente d’un appartement selon le site www.chauffage-radiateur-electrique.info, car il mettra beaucoup trop de temps avant d’atteindre le prix du marché. En fait, dans un contexte caractérisé par une baisse vertigineuse de l’immobilier (exemple du marché français de l’immobilier en 2009), en diminuant trop lentement l’offre de prix il y a des risques que celle-ci continue à être au dessus du prix du marché. Pire encore, son prix est largement supérieur à sa valeur réelle ! Somme toute, une baisse rapide dès le début aurait permis de vendre plus cher ! Ce comportement suppose la non-maîtrise du marché immobilier par le propriétaire. Il ignore totalement ou presque quels sont les prix de l’immobilier en vigueur à un moment donné sur un secteur géographique spécifique. Cela dénote également sa difficulté à connaître la marge idéale à appliquer par rapport au prix actuellement appliqué à un appartement similaire sur le marché.

Voici vos obligations en tant que vendeur ainsi que les documents que vous devez présenter au notaire. Toutes les démarches sont obligatoires sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à l’annulation du contrat de vente.

Les documents à fournir pour la vente d’un appartement

Il y a en tout premier lieu le titre de propriété. D’après le site http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/achat_appartement.html, aucune vente n’est possible sans ce document. Le notaire vérifiera également que les diagnostics ont été réalisés : attestation Carrez pour un appartement en copropriété, l’amiante, les termites, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique et le plomb. Par ailleurs, le notaire s’assure que les droits de préemption ont été correctement appliqués. Grâce au droit de préemption, le locataire de l’appartement ou une personne publique peut acheter en priorité l’appartement mis en vente par son propriétaire. Notez également que la loi protège les locataires âgés de plus de 70 ans qui perçoivent un revenu inférieur ou égal à une fois et demi le SMIC à condition que vous soyez vous-même dans ce cas. Autres documents qui attireront l’attention du notaire, les pièces justifiant le règlement des charges de copropriété. En effet, pour pouvoir vendre, vous devez être à jour dans le paiement de ces charges au moment de la conclusion de la vente y compris celui des provisions pour charges dans le cas où des travaux sont votés avant la vente. Si aucun règlement n’a été effectué le jour de la vente, le notaire a tout à fait le droit de déduire du prix de vente le montant de ces charges. Enfin si votre appartement a été grevé d’une hypothèque, le notaire contrôlera que la levée des frais d’hypothèque est effective.

Les obligations du vendeur d’appartement

Vous avez l’obligation de livrer un appartement libéré le jour de la signature du contrat de vente définitif et de transmettre au nouveau propriétaire tous les documents et informations officiels concernant le bien (cf lesclesdumidi.com). Par ailleurs, les caractéristiques de l’appartement doivent correspondre à la description faite dans l’acte de vente. S’il s’agit d’une copropriété, l’acte de vente doit mentionner la superficie exacte de l’appartement. En outre, vous devez assurer une possession et une jouissance paisible de l’appartement par l’acquéreur. Parallèlement, votre responsabilité serait engagée si un tiers venait à revendiquer un quelconque droit sur l’appartement vendu. Vous devez aussi souscrire une garantie contre les vices cachés. Ces dernières désignent des défauts graves de l’appartement qui étaient déjà présents avant la vente. Ces anomalies, qui n’ont pu être découvertes au moment des visites, ne permettent pas d’affecter l’appartement à l’usage auquel il est destiné. Le nouveau propriétaire dispose de 6 à 12 mois à compter de constatation de l’existence du vice pour faire jouer la garantie. Pour finir, au moment de la signature de l’acte de vente vous devez remettre le dossier de diagnostics techniques au notaire et aux acquéreurs pour voir si l’appartement répond aux normes notamment en matière de chauffage electrique economique. Cette procédure obligatoire donne à l’acheteur une visibilité sur l’état de l’appartement qu’il projette d’acquérir. Le montage de ce dossier est bien entendu à votre charge. À ce titre, il est important que tous les diagnostics aient été réalisés par un expert certifié et indépendant.

Article rédigé par les clés du midi, consulter nos annonces pour les terrains à vendre à cette adresse http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/terrain.html.

La Loi Carrez a été proposée par Gilles Carrez. Elle est entrée en vigueur sous le gouvernement Alain Juppé.

Définition de la loi Carrez

Selon le site http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/immobilier.html, la loi Carrez concerne les copropriétaires qui souhaitent vendre une partie d’un immeuble bâti doté d’une surface au moins égale à 8 m2 soit les appartements, locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 ainsi que les pavillons constituants des lots de copropriété horizontale. En revanche, sont exclus de son champ d’application, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés détenus en copropriété. La loi Carrez instaure un mode de calcul de la superficie en mètre carré d’un appartement. La formule prend en compte la superficie des planchers des locaux clos et couvert retranchés des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Par ailleurs, toutes les superficies des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas intégrées dans le calcul. La surface obtenue après le mesurage est dénommée surface privative. À noter que la surface Carrez est différente de la surface habitable.

Réalisation du mesurage Carrez

D’après la page http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/achat_maison.html, la loi n’oblige pas à recourir à un professionnel ni à utiliser une méthode de mesurage spécifique. En conséquence, vous pouvez réaliser vous-même les mesures. Toutefois, l’intervention d’un géomètre-expert, d’un agent immobilier ou d’un architecte pour le chauffage électrique sécurise la procédure étant donné que la loi Carrez nécessite un mesurage rigoureux en raison des obligations légales qu’elle implique. Ceci explique aussi pourquoi le professionnel doit être un homme de l’art et pourquoi ses compétences se vérifient aussi bien en matière de mesurage que juridique. Par ailleurs, le diagnostiqueur doit avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle pour pouvoir exercer son activité. Enfin, avant toute signature du contrat de prestation, faites une demande de devis écrit et assurez-vous que le coût global de la prestation intègre déjà les frais de déplacement. N’oubliez pas de demander les délais pour réaliser le mesurage. Le mesurage Carrez donne lieu à l’établissement d’une attestation de mesurage Carrez.

Les sanctions juridiques

La loi Carrez exige à ce qu’il soit fait mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. Le manquement à cette contrainte légale où toute erreur en détriment de l’acheteur vous expose, en tant que vendeur, à une sanction. Ainsi, s’il s’avère que la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle indiquée sur l’acte de vente, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Inversement, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée sur l’acte vous ne pouvez pas demander à l’acheteur un supplément de prix afin de compenser l’excédent de mesure. Vous pouvez cependant envisager un recours en responsabilité contre le professionnel en charge du mesurage. Dans le cas où la surface exacte n’est pas spécifiée sur l’acte de vente, l’acquéreur peut intenter une action en nullité du contrat de vente dans un délai d’un mois à compter de la signature.

Pour réussir la visite de votre appartement, il vous faut être méthodique. Voici quelques conseils pour la visite de votre appartement.

Préparation de l’appartement et subtilités linguistiques

Veillez à ce que votre appartement soit aéré, illuminé et surtout bien rangé, c’est comme si vous allez faire visiter une maison a vendre entre particuliers. En effet, d’une part des pièces en ordre paraissent plus grandes et d’autre part, l’acquéreur potentiel sera convaincu que vous preniez soin de votre bien ce qui le rassurera. S’il pleut, commencez par une visite de l’intérieur afin de ne pas avoir à nettoyer une fois la visite terminée. Si celle-ci s’enchaîne au cours d’une même journée, vous gagnerez du temps. Par ailleurs, à la fin de la visite, n’importunez pas l’acheteur avec des questions du style « Quand est-ce que vous me donnerez une réponse ? ». Il saura illico que vous êtes pressés ce qui vous mettra en position de faiblesse pour les futures négociations. Cependant, il ne sert à rien non plus, au risque de vous décrédibiliser, de dire aux visiteurs que vous n’êtes pas pressés. Le mieux est de finir la visite en les invitant à vous rappeler pour toute information supplémentaire et pourquoi pas pour une seconde visite. Enfin, si en partant un visiteur lance un « à bientôt » il y a un gros risque que la vente ne se fasse pas. En effet, dans la plupart des cas, cette expression traduit de façon sympathique et courtoise son désintérêt.

La psychologie des visiteurs

Les acheteurs potentiels doivent pouvoir visiter l’appartement bien tranquillement. Autrement dit, ne leur mettez pas la pression, il faut leur laisser croire qu’ils ont enfin trouvé le bon coin. Par conséquent, ne soyez pas en retard à la date convenue pour qu’ils puissent avoir le temps de bien inspecter l’appartement et son radiateur a inertie. Sans parler de la mauvaise impression que vous leur laisserez en les faisant attendre. En outre, limitez-vous à quelques paroles, car ce qui importe avant tout c’est d’écouter les acheteurs. À ce titre, repérez les visiteurs qui ne disent rien ou qui parlent peu pendant la visite. Cette attitude est un aveu de l’intérêt qu’ils portent à votre appartement. Ils se terrent dans ce silence pour pouvoir se concentrer et réussir à inspecter les lieux dans les moindres détails. L’objectif pour eux étant de peser le pour et le contre de l’acquisition. Dans beaucoup de cas, ce silence amène une proposition de la part du visiteur. Mais ne vous y méprenez pas, la négociation sera serrée ! En effet, ils ont profité de la visite pour mettre en place une proposition. Tout compte fait, il s’agit là de vrais acheteurs !

L’analyse des questions des visiteurs

Si les visiteurs posent – sans une once d’emballement – une flopée de questions, il y a fort à parier qu’ils sont intéressés. La question fondamentale est « Est-ce que c’est négociable ? ». Cela sous-entend que l’appartement convient au visiteur. Il lui reste à négocier le prix pour décider si oui ou non il achète. Accordez également une attention particulière à la pertinence des questions : sont-elles intéressantes ou servent-elles à meubler la visite ? Enfin, ayez à portée de main les différents papiers concernant votre appartement. Dernier point, si le visiteur n’achète pas l’appartement, demandez-lui en la raison afin que vous preniez conscience des atouts et les inconvénients de votre appartement.

Vous pouvez aussi consulter notre article sur comment vendre sa maison rapidement sur le site les clés du midi.

Le dossier diagnostic technique (DDT) est à annexer à la promesse de vente ainsi qu’à l’acte authentique de vente.

La promesse de vente

Selon le site www.lesclesdumidi.com, en matière de promesse de vente, le vendeur-propriétaire s’engage à vendre au futur acquéreur son appartement à un prix déterminé. En revanche, le candidat ne s’engage pas à acheter le bien immobilier. Ce qui pour autant ne l’exonère pas du versement d’une indemnité d’immobilisation. De plus, la promesse de vente lui impose un délai pour faire connaître officiellement sa décision d’acheter. Le compromis de vente promet davantage que la promesse de vente dans la mesure où le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. Avec cette deuxième catégorie d’avant-contrat, la vente est donc définitive, sauf si l’acquéreur utilise sa faculté de rétractation pour revenir sur sa décision, et ce, dans les 7 jours qui suivent la signature de l’acte authentique.

L’acte authentique de vente

L’acte authentique de vente est établi par un notaire en fonction des termes de l’avant-contrat. En matière de vente immobilière, il doit préalablement vérifier l’identité, la capacité et le pouvoir de vendre et d’acheter de chaque partie. Il contrôle également la situation juridique de l’appartement en consultant son état hypothécaire au bureau de conservation des hypothèques, l’intégralité des documents administratifs relatifs à l’urbanisme (certificat d’alignement, note de renseignement d’urbanisme, le certificat d’urbanisme pré-opérationnel …) et la situation cadastrale de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. Il s’assure de la présence des diagnostics techniques obligatoires et du respect des droits de préemption. Il enquête sur la régularité des droits du vendeur sur l’appartement et la façon dont il l’a acquis. Lorsqu’il s’agit d’une vente d’un lot de copropriété, le notaire notifie au syndic un avis de mutation pour permettre à celui-ci de faire opposition au versement du prix de vente au cas où le vendeur ne s’est pas acquitté de ses charges de copropriété (cf lesclesdumidi.com).

Le contenu du DDT

Le Dossier de Diagnostic Technique est un document qui recueille l’ensemble des états des lieux d’un immeuble, y compris un appartement. Ce dossier est composé de 3 volets chacun regroupant plusieurs diagnostics. Le volet santé renferme le Diagnostic amiante et le Constat de Risques d’Exposition au Plomb (Diagnostic Plomb). Le volet sécurité des bâtiments se compose d’un État relatif à la présence de termites (diagnostic termites), d’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT), d’un Diagnostic gaz et d’un Diagnostic électrique avec l’installation d’un radiateur à fluide. C’est dans le volet économie d’énergie que l’on classe le Diagnostic de Performance énergétique.

Les conséquences de l’absence d’un seul diagnostic

En l’absence des diagnostics amiante, termites et plomb, le propriétaire ne pourra être exonéré de la garantie des vices cachés. Il sera reconnu responsable de l’absence d’expertise. Si l’état des risques naturels et technologiques venait à manquer, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou à bénéficier d’une diminution de prix. Si le métrage loi Carrez n’est pas exact, le nouveau propriétaire dispose d’un délai d’un an pour procéder à l’annulation de la vente ou demander un rabais. Enfin, bien que le diagnostic de performance énergétique soit obligatoire, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence du certificat.

Un appartement peut composer un lot de copropriété. Lors de la vente de ce lot, il y a plusieurs règles à respecter en matière de charges de copropriété.

L’état des charges de copropriété

Un copropriétaire est autorisé à vendre son lot dans lequel figure l’appartement selon lesclesdumidi.com. Pour être valable cette vente doit être constatée par un acte notarié et le l’acte est entre autres accompagné d’un état daté précisant les montants restants dus par le vendeur au syndic, les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur et celles qui seront à la charge du nouveau copropriétaire (provisions pour charges courantes ou l’installation d’un chauffage electrique par exemple). C’est au propriétaire ou au notaire qu’incombe l’obligation de demander au syndic qu’il lui communique le document. Ce dernier est capital pour l’information du futur acquéreur. C’est pourquoi il a parfaitement le droit de conditionner la signature de l’acte de vente à la présentation du document. Par ailleurs, lors de la réalisation de la vente, le vendeur doit présenter au notaire un certificat établi par le syndic attestant qu’il est déchargé de toute obligation vis-à-vis du syndic. Si le vendeur est incapable de fournir ce certificat, le notaire doit le faire savoir au syndic par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche est à faire dans les 15 jours suivants la date du transfert de propriété. À son tour, le syndic dispose de 15 jours à partir de la réception du courrier notarial pour faire opposition par acte d’huissier au versement du prix de vente au vendeur du moins, avant que les sommes restant dues ne soient prélevées par le notaire sur le montant de la vente.

Le transfert du droit de propriété et ses effets

Selon lesclesdumidi, Une fois l’acte de vente signé, le notaire – ou conjointement le vendeur et l’acquéreur – notifie le transfert de propriété au syndic. La notification précise la désignation du lot vendu, les noms, prénoms et domicile du nouveau propriétaire. L’acquéreur du lot ne devient administrativement copropriétaire qu’à la date de réception de la notification par le syndic. Sans cette notification au syndic, le vendeur continuera de payer les provisions et charges tandis que l’acquéreur est légalement propriétaire du lot sans en être copropriétaire aux yeux du syndic. Dès lors que l’acquéreur est reconnu copropriétaire, il doit s’acquitter des provisions sur charges courantes ainsi que des provisions sur le coût des travaux votés avant la vente. En effet, pour le syndic, c’est la personne qui est copropriétaire qui est redevable de ces montants à leur date d’exigibilité. Toutefois, un accord entre l’ancien propriétaire et le nouveau peut en disposer autrement à condition de le préciser dans l’acte de vente. Cet accord ne s’impose pas au syndic de copropriété, mais son respect par les deux parties est obligatoire. En conséquence, il est recommandé de rédiger avec une extrême précision les clauses concernant la répartition des dépenses afin d’écarter tout risque de litige. Enfin, le trop ou moins perçu sur les provisions sur charges courantes ainsi que sur les provisions sur travaux votés, constatés par l’approbation des comptes par l’assemblée, est crédité ou débité sur le compte du copropriétaire.

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Il s’agit ici de vendre par appartements un immeuble entier entraînant sa mise en copropriété. Pour la réalisation des ventes, le propriétaire de l’immeuble doit dresser un état descriptif de division et rédiger un règlement de copropriété. Dans le cas où l’immeuble a plus de quinze ans, un diagnostic technique est obligatoire. Il sera remis aux acquéreurs potentiels.

La préemption locative dans une vente « à la découpe »

Selon le site lesclesdumidi, le propriétaire peut soit proposer des logements occupés soit attendre que les baux en cours arrivent à terme pour et vendre ainsi des appartements libres. Il peut aussi envisager de mixer les deux options. La vente de logements libres soumet le propriétaire au formalisme de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cas de logement occupé, les locataires bénéficient du droit de préemption. Ainsi, le locataire qui accepte l’offre dispose de deux mois pour signer l’acte de vente définitif ou de quatre mois s’il finance l’acquisition avec un crédit immobilier. Par ailleurs, le propriétaire a l’obligation transmettre une nouvelle offre aux locataires s’il souhaite modifier les conditions de vente. Le locataire qui rejette la seconde offre conserve son bail jusqu’à son terme, et ce, sans aucune révision des conditions dont il est assorti (meilleur chauffage electrique, cuisine équipée…) Pour sa part, le propriétaire peut continuer à vendre l’appartement loué ou attendre la fin du bail pour signifier au locataire un simple congé pour vente.

Le formalisme spécifique

Les sociétés immobilières ainsi que les propriétaires dits institutionnels (par exemple les sociétés d’HLM), doivent se soumettre à un formalisme imposé par l’accord collectif du 9 juin 1998. Au terme de cet accord, le bailleur qui se lance dans la mise en vente de plus de dix logements dans un même immeuble doit se réunir les associations de locataires représentatives afin de déterminer avec elles les modalités de l’information future des locataires. Si telles associations de locataires n’existent pas, le bailleur informera les locataires, et ce, dans les plus brefs délais. Il profitera de l’occasion pour leur communiquer des informations susceptibles de leur faire comprendre sa décision. Dès lors que le propriétaire est prêt à rendre public son projet de vente (trouvez ici des offres d’appartements http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/achat_appartement.html), il en informe les locataires concernés – sans distinction de la date d’expiration de leur bail respectif- avant de les convier à une réunion spéciale pour en discuter. Le propriétaire doit aussi présenter par écrit – à titre indicatif – à chaque locataire les modalités de la vente. Notez toutefois que cette information écrite n’est pas une offre de vente, car le vendeur dispose d’un délai de 3 mois pour envoyer aux locataires l’offre de vente. C’est une fois cette étape franchie qu’un congé pour vente est envoyé aux locataires, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. À souligner que le bailleur qui préfère vendre les appartements occupés à la fin des baux doit également faire des offres de vente.

La vente à la découpe n’est pas une pratique encore tout à fait courante chez les propriétaires d’immeubles. Cela se produit en général suite à des difficultés financières.

Article rédigé par lesclesdumidi.com, site d’annonces immobilières dans le Sud de la France.

L’évaluation d’un appartement est nécessaire si l’on souhaite vendre celui dont on a la propriété. Il existe sur le net des calculettes et des simulateurs destinés à donner une idée avant de confier l’estimation à un expert.

Les différentes valeurs

Pour les appartements, il existe 2 types de valeurs à savoir les valeurs de marché et les valeurs de remplacement. Les valeurs de marché sont soit la valeur vénale soit la valeur locative. La valeur vénale correspond au prix auquel un appartement pourrait être vendu de façon amiable sur le marché immobilier. La valeur locative pour sa part représente la contrepartie financière annuelle que pourrait recevoir le propriétaire de l’appartement s’il venait à le louer. En d’autres termes, la valeur locative correspond au niveau de loyer en vigueur sur le marché immobilier pour une catégorie spécifique d’appartements et un terrain donnée. La valeur locative est exprimée hors TVA et hors charges locatives. Les valeurs de remplacement peut-être exprimé brut ou net. En la matière, on parle plutôt de coût. Le coût de remplacement brut est égal à la somme du coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments à l’identique ou à l’équivalent situés sur le terrain. Au cours de l’évaluation, on tient compte des impôts non récupérables, des frais, des taxes et des honoraires. Concernant le coût de remplacement net, il correspond à la différence entre le coût de remplacement brut et la valeur des dépréciations pour vétusté ou obsolescence.

Les méthodes d’estimation

Les méthodes d’estimation d’un appartement peuvent être regroupées en 4 grandes familles : l’estimation par comparaison (ou méthode par le marché), l’estimation par capitalisation du revenu, l’estimation par le coût de remplacement et les méthodes professionnelles. Avec l’estimation par comparaison on obtient la valeur d’un bien immobilier en analysant les transactions effectuées sur le marché de l’immobilier pour des biens ayant des caractéristiques comparables à celles de l’appartement expertisé et situé dans la même région. Les appartements pris en compte lors de l’estimation constituent uniquement des références c’est à des points de comparaison. De plus, il faut savoir que les critères retenus pour comparer dépendent du type de l’appartement (surface habitable, surface utile, le chauffage electrique http://www.chauffage-radiateur-electrique.info…). La méthode est donc hétérogène. La méthode par capitalisation du revenu consiste à appliquer un taux de rendement au revenu que rapporte ou qu’est susceptible de rapporte l’appartement. La mise en œuvre de ces techniques d’expertise ne peut être faite que par des professionnels expérimentés donc des experts. Toutefois, le donneur d’ordre doit établir un descriptif détaillé de l’objet de la mission à travers une lettre de mission. Ces précisions concernent en général l’étendue de la mission, le délai de réalisation, le montant des frais et les honoraires de l’expert. Ces derniers sont déterminés de plusieurs façons. Ils doivent être négociés avant le démarrage de la mission et la lettre de mission doit précision s’ils sont hors TVA ou TVA incluse.

Il n’est pas aisé d’évaluer un appartement. Pourtant, c’est un passage obligé permettant de fixer raisonnablement le prix de vente et par ricochet, de vendre rapidement.

Pour les particuliers à la recherche d’un appartement ou d’une maison à vendre, consulter notre page http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/achat_maison.html pour accéder à des milliers d’annonces.